BGH entscheidet: Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters endet bei Überschreiten der "Opfergrenze"
Hier entschied der BGH, dass der Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters dort endet, wo der hierfür erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann dies zuträfe, müsse von Fall zu Fall entschieden werden. Hierbei sei eine Würdigung aller Umstände erforderlich, wobei kein krasses Missverhältnis entstehen dürfe "zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits".
BGH entscheidet: Mieter kann Miete bei Wohnflächenunterschreitung auch bei "ca.-Angabe"mindern
Im entschiedenen Fall war im Mietvertrag eine Wohnfläche von "ca. 100" Quadratmetern angegeben. die tatsächliche Größe betrug jedoch nur 81 Quadratmeter. Die Mieter begehrten Mietminderung. Das Amtsgericht hatte der Klage der Mieter teilweise stattgegeben, die Berufung hiergegen wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Das Landgericht folgte zwar der ständigen Rechtsprechung, nach der der Mieter bei einer Abweichung der Wohnfläche von 10 % zur Minderung berechtigt sei. Allerdings sei diese Abweichung nicht aus den 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die "ca."-Angabe nur aus 95 Quadratmetern (5 % Toleranzschwelle) zu bilden. Der BGH vertrat diese Ansicht nicht und stellte damit klar, dass der relativierende Zusatz "ca." nicht die Annahme einer zusätzlichen Toleranzschwelle rechtfertigt. Im Ergebnis hat der BGH damit die schon lange herrschende Rechtsprechung der unteren Instanzen bestätigt.
BGH entscheidet:Eigenbedarfskündigung vereinfacht auch bei Nichten und Neffen
Der BGH hat entschieden, dass auch bei entfernteren Verwandten eine Eigenbedarfskündigung ohne weiteres möglich ist. Bisher musste der Vermieter bei entfernteren Verwandten ein besonderes Näheverhältnis zu diesen darlegen, wenn er Eigenbedarf begründen wollte. Bei nahen Angehörigen (Kindern, Eltern, Geschwistern) wurde dieses Näheverhältnis regelmäßig vermutet. Diese Änderung der Rechtsprechung wird sicherlich zu vermehrten Eigenbedarfskündigungen führen.
BGH entscheidet: Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten
Der Vermieter darf die Kosten der Öltankreinigung als Betriebs- und Heizkosten auf den Mieter abwälzen. Bei diesen Kosten handele es sich um sog. Heizungsnebenkosten und nicht um Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Die Reinigung des Öltanks erfolge nicht zum Zwecke der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln der Substanz der Heizungsanlage, sondern um deren Funktionstüchtigkeit aufrecht zu erhalten. Ferner handele es sich auch deswegen um Betriebskosten, weil die Kosten "laufend" entstehen. Dabei soll unerheblich sein, dass Öltankreinigungen im Abstand von mehreren Jahren durchgeführt werden.
BGH entscheidet: Abweichung der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % stellt einen Mangel dar
Der BGH hat seine ständige Rechtsprechung in diesem Urteil bestätigt, nach der eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche nach unten von mehr als 10 % einen Mangel darstellt. Eine Anhebung dieser Grenze bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten wegen der mitvermieteten Gartenfläche komme nicht in Betracht (Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, und VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336).
BGH entscheidet: Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen unpünktlicher Zahlung des Sozialamtes ist unzulässig
Die fristlose Kündiegung des Vermieters ist unzulässig, wenn die verspätete Zahlung der Miete auf einer unpünktlichen Zahlung des Sozialamtes beruht beruht. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 21.10.2009 (Az.: VIII ZR 64/09) entschieden. Ausschlaggebend sei nicht allein die Verzögerung der Zahlung an sich, vielmehr müssten die Gesamtumstände betrachtet werden. Berücksichtigt werden müsse, dass die verspätete Zahlung nicht am Mieter, sondern am Sozialamt liege. Dessen Fehlverhalten müsse er sich aber nicht zurechnen lassen.
BGH: Vereinfachung von Mieterhöhungen mit Mietspiegel
Der BGH hat die Rechte des Vermieters gestärkt, indem er Mieterhöhungen vereinfacht hat. Nach dem Urteil müssen dem Mieterhöhungsschreiben auf die ortsübliche Vergleichsmiete Mietspiegel nicht beigefügt werden, wenn sie allgemein zugänglich sind. Letzteres soll der Fall sein, wenn die Mietspiegel z.B. von örtlichen Mietervereinen oder Vermieterorganisationen angeboten werden. Dies gelte selbst dann, wenn der Mietspiegel vor Ort nicht kostenlos abgegeben wird oder zur Einsicht bereitgehalten oder im Internet abrufbar ist.
BGH stärkt Rechte des Mieters bei Insolvenz des Vermieters
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter die Zahlung der Miete einstellen kann, bis dieser die Kaution konkursfest angelegt hat (Az.:BGH VIII ZR 336/08). Der Vermieter hatte die Kaution nicht wie gesetzlich vorgeschrieben auf einem Treuhandkonto angelegt. Nachdem über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden war und der Zwangsverwalter bestellt war, weigerte sich dieser, die Kaution, welche er nicht erhalten hatte, nachträglich auf ein Treuhandkonto einzuzahlen. Der BGH stellte klar, dass der Zwangsverwalter in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt, mithin der ursprünglich mit dem Vermieter geschlossene Vertrag auch im Verhältnis zum Zwangsverwalter gilt. Keine Rolle spiele es, ob der Zwangsverwalter die Kaution erhalten habe oder nicht. Daher könne der Mieter die Zahlungen einstellen.
BGH: Positionen in der Betriebskostenabrechnung dürfen zusammengefasst werden
Die Vermieterin hatte die Frisch- und Abwasserkosten, welche beide durch den Zähler für Frischwasserverbrauch ermittelt wurden, in der Betriebskostenabrechnung in einer Position zusammengefasst und abgerechnet. Nachdem der Mieter die Betriebsostenabrechnung gerügt und deren Bezahlung verweigert hatte, klagte die Vermieterin die Forderung ein und bekam Recht. Der BGH urteilte, eine Zusammenfassung der einzelnen Positionen sei jedenfalls in den Fällen zulässig, in welchen die unterschiedlichen Kostenpositionen einheitlich ermittelt würden. Eine Aufspaltung der Positionen sei nur dann erforderlich, wenn nicht nach der Verkehrsanschauung ohnehin zusammenhängende Kosten abgerechnet werden. Wenn aber die Kosten über einen einheitlichen Zähler ermittelt würden, sei dem Mieter die Prüfung dahingehend möglich, ob die Kosten umlegbar sind bzw. ein richtiger Maßstab gewählt worden ist.
AG Neuruppin:Keine Zahlungspflicht des Mieters bei Nutzung der Wohnung durch den Nachmieter
Der Mieter hatte die Wohnung fristgemäß zum 01. Januar 2009 gekündigt. Bereits im Oktober 2008 zog er aus. Mit dem Vermieter war vereinbart, dass während der Kündigungsfrist keine Miete mehr zu zahlen sei, wenn ein Nachmieter gefunden werden würde. Es fand sich eine Mieterin, welche die Wohnung ab Dezember 2008 anmietete. Um die Mieterin Malerarbeiten durchführen zu lassen überließ ihr der Vermieter die Wohnung bereits im November 2008. Vom ursprünglichen Vermieter verlangte der Vermieter Zahlung der Novembermiete. Das Gericht entschied zu Gunsten des Mieters. Zwar schulde dieser grundsätzlich die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Dies gelte aber nicht bei Überlassung der Wohnung an einen Anderen während der Kündigungsfrist, da der Mieter die Wohnung in diesem Fall nicht mehr selbst nutzen könne. (Az.: 42 C 273/08)
